DIREITO IMOBILIÁRIO - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - REGISTRO DE INCORPORAÇÃO - RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA - TUTELA DE URGÊNCIA - AVERBAÇÃO DE BLOQUEIO JUDICIAL SOBRE O IMÓVEL DA INCORPORADORA - POSSIBILIDADE - MEF34265

DIREITO IMOBILIÁRIO - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - REGISTRO DE INCORPORAÇÃO - RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA - TUTELA DE URGÊNCIA - AVERBAÇÃO DE BLOQUEIO JUDICIAL SOBRE O IMÓVEL DA INCORPORADORA - POSSIBILIDADE - MEF34265 - AD

Nos termos do art. 300, do novo Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco de resultado útil do processo. Presentes os requisitos da probabilidade do direito e/ou o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, deve ser concedida a tutela de urgência em caráter antecipatório. Tratando-se de incorporação imobiliária, o art. 32 da Lei 4.591/1964 prevê que o incorporador tem obrigação de arquivar os documentos referentes ao empreendimento junto ao CRI, antes de iniciar as vendas das unidades, de forma a impedir vícios na comercialização de fração imobiliária que possa prejudicar o adquirente. Ante o evidenciado descumprimento da obrigação pela incorporadora, necessária averbação de bloqueio judicial sobre o imóvel a ela pertencente, visando garantir o resultado útil do processo e afastar o risco de prejuízo à parte autora.

AGRAVO DE INSTRUMENTO-CV Nº 1.0000.18.088179-9/001 - Comarca de Montes Claros

Agravante(s) :	Altivo Botelho dos Santos, Amanda Oliveira Couto, Arlindo Vieira de Barros, Barbara Goncalves Mascarenhas, Fabiano Gonçalves Cristóvão, Franciany Gonçalves Mascarenhas, Katia Maria Ferreira da Mota, Merces de Angelis Santos Vieira, Ramon Felix Cardoso, Roberto de Freitas Ribeiro, Wesley Tolentino dos Santos - EPP
Agravado(a)(s) :	Jurandi Arruda Morais, Vanguarda Construtora e Incorporadora Ltda - EPP

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 11ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO.

DESA. MÔNICA LIBÂNIO ROCHA BRETAS

Relatora

V O T O

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por WESLEY TOLENTINO DOS SANTOS - EPP E OUTROS contra decisão de ordem 28, proferida nos autos da AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C TUTELA DE URGÊNCIA interposta em face de VANGUARDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - EPP e JURANDIR ARRUDA MORAIS, em que a MM Juíza de Direito, Dra. Cibele Maria Lopes Macedo, da 1ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros/MG, indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pelos agravantes, nos seguintes termos:

Trata-se de AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER na qual os requerentes pretendem o deferimento do pedido de tutela provisória para que seja efetuado o bloqueio judicial dos lotes de terreno de nº 18 (dezoito) e 19 (dezenove), da quadra nº 6, com área de 720,00 m², situados no Bairro Todos os Santos, neste Município de Montes Claros/MG.

Aduzem que a requerida enfrenta dificuldades financeiras e que está negociando os lotes já adquiridos pelos Autores.

Sucintamente relatado, decido.

De acordo com o art. 300 do CPC/15, para a concessão de tutela de urgência, deve o magistrado aferir a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Em que pese a documentação apresentada à inicial, entendo que esta não se mostra suficiente a comprovar a probabilidade do direito dos autores, mormente porque a questão controvertida nos autos demanda contraditório e ampla instrução probatória, de modo que seria temerária a concessão da liminar pretendida na atual fase do processo.

Ademais, verifico que o pleito autoral enseja providência de difícil reversão, o que encontra óbice no artigo 300, § 3º, do CPC/15.

Diante do exposto, INDEFIRO a tutela provisória pleiteada.

Ato contínuo, designo audiência para tentativa de conciliação para o dia 18 de setembro de 2018 às 15:30 horas, a ser realizada no gabinete deste juízo.

Cite-se a requerida, com antecedência mínima de 20 (vinte) dias, conforme disposto no art. 334, do CPC/15.

Ressalte-se que as partes devem estar representadas por advogado, sendo que eventual ausência injustificada será considerado ato atentatório à dignidade da justiça, que contempla penalidade de multa de até dois por cento sobre o valor da causa, consoante dispõe o art. 334, §§ 8º e 9º, CPC/15.

Em suas razões de inconformismo, os Agravantes alegam, em síntese, que celebraram com os agravados 14 (quatorze) contratos de compra e venda para aquisição de apartamentos e vagas de garagem no edifício denominado San Pietro, localizado na cidade de Montes Claros/MG.

Afirmam que realizaram a quitação integral das parcelas do contrato, que totalizaram o montante de R$ 2.016.375,00 (dois milhões, dezesseis mil, trezentos e setenta e cinco reais), relativos à aquisição de 14 apartamentos e respectivas vagas de garagem.

Ressaltam, contudo, que, apesar da quitação dos contratos, os agravados não realizaram o registro da incorporação do edifício junto ao cartório imobiliário, constando da matrícula do imóvel apenas a informação de existência, no local, de uma casa de moradia.

Além disso, os agravados ofertaram o referido imóvel em garantia em empréstimos contraídos junto a instituições financeiras, mesmo após já terem alienado o referido bem aos agravantes.

Mencionam, também, que, apesar de constar do compromisso de compra e venda, celebrado entre as partes, a informação de existência de uma convenção de condomínio, registrada no cartório, tal registro não existe, configurando mais um subterfúgio dos agravados para venda das unidades sem a devida incorporação.

Asseveram, outrossim, que "a Agravada, não registrou na matrícula do imóvel a incorporação ou as unidades vendidas, bem como as frações ideais dos Autores, o que por si só configura-se ilícito civil e criminal E DEMONSTRA A SITUAÇÃO DE RISCO QUE OS AGRAVANTES SE ENCONTRAM E QUE ENSEJA O DEFERIMENTO DA TUTELA ANTECIPADA QUE SERÁ EXPLICITADA em item específico".

Aduzem que necessitam, com urgência, de ordem de bloqueio do referido imóvel, eis que, inclusive, existem informações no sentido de que os agravados estariam negociando o referido bem com terceiros.

Ante o exposto, requerem, mediante tutela de urgência recursal, seja expedido ofício ao Cartório de Registro Imobiliário de Montes Claros para que proceda ao imediato bloqueio judicial dos lotes de terrenos de número dezoito (18) e dezenove (19), da quadra nº 06 (seis) com área de 720,00m² (setecentos e vinte metros quadrados), bairro Todos os Santos, inscrito no Cartório do Segundo Registro de Imóveis na nesta cidade e Comarca de Montes Claros - MG, sob registro de nº 06, matrícula 3.064, fls. 129, livro 2-2-CB, datada de 23.06.2009, sendo proprietária a VANGUARDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, CNPJ/MF Nº

05.620.233/0001/00. Ao final, requerem a confirmação da tutela.

Em decisão de ordem 30 o recurso foi recebido, oportunidade em que foi deferida a tutela de urgência recursal, para determinar o bloqueio judicial dos lotes de terrenos de número dezoito (18) e dezenove (19), da quadra nº 06 (seis) com área de 720,00m² (setecentos e vinte metros quadrados), bairro Todos os Santos, inscrito no Cartório do Segundo Registro de Imóveis da cidade e Comarca de Montes Claros - MG, sob registro de nº 06, matrícula 3.064, fls. 129, livro 2-2-CB, datada de 23.06.2009, sendo proprietária a VANGUARDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, CNPJ/MF Nº 05.620.233/0001/00.

A MM. Juíza a quo prestou informações à ordem 31, esclarecendo que manteve a decisão pelos seus próprios fundamentos.

Transcorreu em branco o prazo para que as agravadas apresentassem contraminuta.

É o relatório.

Inicialmente, cumpre frisar que os pressupostos de admissibilidade já foram analisados quando do despacho inicial.

Assim, passo diretamente à análise do reclamo.

Para a concessão da tutela de urgência, o art. 300 do novo Código de Processo Civil exige a presença dos requisitos da probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

A constatação da probabilidade do direito compreende a avaliação da existência de elementos a partir dos quais se possa apurar que há um significativo grau de plausibilidade na narrativa dos fatos apresentada, bem como que as chances de êxito do Requerente, na demanda, são consideráveis.

O requisito do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo consiste na análise das consequências que a demora na prestação jurisdicional pode acarretar na eficácia da realização do direito pleiteado.

No caso dos autos, alegam os agravantes que adquiriram, mediante contrato de compra e venda celebrado entre as partes, 14 (quatorze) apartamentos com as respectivas garagens, afirmando, contudo, que os agravados não realizaram a devida averbação da incorporação junto ao cartório imobiliário, estando estes agravados, ainda, dando em garantia de dívidas contraídas junto a instituições financeiras, o imóvel em que se encontram situados os mencionados apartamentos.

Das provas colacionadas até agora aos autos, percebe-se que foi juntada certidão de matrícula do imóvel, objeto da ação, não se verificando do referido documento o registro de incorporação da obra dos apartamentos (ordem 07).

Os documentos de ordem 10/20 comprovam, em princípio, a aquisição de apartamentos pelos agravantes, localizados no imóvel acima mencionado, os quais, como já mencionado, não podem ser registrados por ausência de registro da incorporação na matrícula do referido bem.

Como é cediço, tratando-se de incorporação imobiliária, o art. 32 da Lei 4.591/1964 prevê que o incorporador tem obrigação de arquivar os documentos referentes ao empreendimento junto ao CRI, antes de iniciar as vendas das unidades, de forma a impedir vícios na comercialização de fração imobiliária que possa prejudicar o adquirente, nos termos do artigo 32 da lei 4591/64, in verbis:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

(...)

§ 1º. A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.

§ 2º. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.

Neste caso, a ausência de registro de incorporação configura, prima facie, descumprimento contratual, cabendo, inclusive, imposição de multa, nos termos do artigo 35 da já mencionada Lei 4591/64:

Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)

§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar.

§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação somente deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições previamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização do empreendimento.

§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subsequentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidariamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sobre eles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput deste artigo.

§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.

Verifica-se, ainda, que a ausência de registro da incorporação, além de impedir aos agravantes o direito de registro de seus imóveis, pode, em princípio, causar-lhes prejuízos ainda maiores, eis que o referido bem está livre para ser alienado a terceiros, os quais, da mesma forma, não terão, em princípio, ciência desta incorporação.

Entendo, assim, que se encontram presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência, não se verificando, por outro lado, risco à empresa/agravada, eis que a tutela restringe-se ao bloqueio da matrícula do imóvel, sem qualquer imposição de sanção pecuniária.

Além do mais, pelas provas até agora colacionadas aos autos, os imóveis bloqueados pertencem, em grande parte, aos agravantes, mostrando-se necessário, assim, garantir-lhes a preservação do referido bem.

Neste sentido:

AÇÃO ANULATÓRIA C/C COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - PRODUÇÃO DE PROVA ORAL - DESNECESSIDADE - CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO - ARTIGO 130 e 330, INCISO I, AMBOS DO CPC - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - APARTAMENTO - DOCUMENTOS RELATIVOS À INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - ÔNUS DO VENDEDOR - FRUIÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - TRANSMISSÃO DA POSSE AO ADQUIRENTE - SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE. Diante da robusta prova documental colacionada aos autos, prescindível se mostra a realização de oitiva de testemunhas, especialmente considerando a matéria controvertida. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, se a solução da questão depende exclusivamente de prova documental. A documentação relativa à regularização de incorporação imobiliária resultante da construção do edifício (convenção de condomínio, averbação e registro das unidades fracionárias no CRI, liberação pelo Corpo de Bombeiros e etc.) é ônus do promissário vendedor. APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0223.10.020781-8/003 - COMARCA DE DIVINÓPOLIS - APELANTE(S): VINICIUS GONZAGA DOS SANTOS - APELADO(A)(S): APARECIDA DE FREITAS LEITE RAMOS, FERNANDO RAMOS E OUTRO(A)(S) - DES. WANDERLEY PAIVA - RELATOR.

Diante do exposto, DOU PROVIMENTO AO RECURSO para confirmar a tutela de urgência recursal de ordem 30 e, por consequência, determinar o bloqueio judicial dos lotes de terrenos de número dezoito (18) e dezenove (19), da quadra nº 06 (seis) com área de 720,00m² (setecentos e vinte metros quadrados), bairro Todos os Santos, inscrito no Cartório do Segundo Registro de Imóveis da cidade Comarca de Montes Claros - MG, sob registro de nº 06, matrícula 3.064, fls. 129, livro 2-2-CB, datada de 23.06.2009, sendo proprietária a VANGUARDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, CNPJ/MF Nº 05.620.233/0001/00.

Custas recursais pelos agravados.

DES. MARCOS LINCOLN - De acordo com a Relatora.

DES. ALBERTO DINIZ JUNIOR - De acordo com a Relatora.

Súmula - "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO"

BOAD9948---WIN/INTER

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