AÇÃO COBRANÇA - TAXAS DE CONDOMÍNIO - OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO PELA CONSTRUTORA ATÉ ENTREGA DAS CHAVES - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO - DECISÃO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS - MEF35953 - AD

- As taxas condominiais constituem obrigações "propter rem", ou seja; é obrigação que se prende ao imóvel, acompanhando a coisa da qual se originou.

- Cabe à construtora arcar com as taxas de condomínio anteriores à entrega das chaves ao adquirente do imóvel.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.17.094188-4/001 - COMARCA DE JUIZ DE FORA

Apelante: Rossi Rio Branco Corporate

Apelado(a)(s): Armando de Oliveira Pereira, Santa Zenaide Empreendimentos Imobiliários Ltda

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 13ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA

Relator

V O T O

Versa o presente embate sobre de recurso de apelação interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ROSSI RIO BRANCO CORPORATE, em face da sentença proferida pelo ilustre Juiz de Direito da 7ª vara cível de Juiz de Fora, Dr. Edson Geraldo Ladeira, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, nos autos da ação de cobrança de condomínio deixando de condenar a construtora Apelante a pagar as taxas de condomínios referentes às unidades descritas na peça de ingresso. Na sentença, o ilustre Magistrado primevo entendeu que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é apenas do adquirente do imóvel e não da Construtora.

Nas razões do recurso o Apelante sustenta que a sentença deve ser reformada, pois no registro imobiliário consta a Construtora como proprietária dos imóveis objetos do débito condominial, não tendo sequer havido o registro da promessa de compra e venda firmado com o comprador. Alega que o adquirente do imóvel não chegou a ser imitido na posse, sendo de responsabilidade da construtora o pagamento dos débitos condominiais. Ao final, pugna pelo provimento do recurso com a procedência do pedido inicial.

preparo (doc. ordem 79).

Contrarrazões (doc. ordem 82).

É o relatório. DECIDO:

Conheço do recurso interposto, vez que, presentes os pressupostos de sua admissibilidade.

Primeiramente, ressalte-se que as taxas condominiais constituem obrigações "propter rem", ou seja, recaem sobre uma pessoa por força de um determinado direito real, passando a existir quando o titular do direito real é obrigado, devido à sua condição, a satisfazer certa prestação.

Nesse diapasão, é cediço que, tais obrigações transmitem-se por meio de negócios jurídicos, caso em que recairão sobre o adquirente ou possuidor.

O artigo 1.345 do Código Civil dispõe que:

“Art. 1345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".

A taxa de condomínio é obrigação que se prende ao imóvel, por sua natureza "propter rem", acompanhando a coisa da qual se originou.

No meu modesto inteligir, cabe à construtora arcar com as taxas de condomínio, pois se o consumidor ainda não recebeu o imóvel, a imputação ao adquirente do imóvel da responsabilidade pelas despesas com condomínio relativas ao período anterior à entrega das chaves é prática desprovida de lealdade e boa-fé.

Trago a colação jurisprudência, no sentido de que deve se imputar a construtora a responsabilidade pelo pagamento das despesas com condomínio incidentes antes da entrega das chaves:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DESPESAS COM LOCAÇÃO. ALTERAÇÕES NA PLANTA DO IMÓVEL. ACEITAÇÃO PRÉVIA DA CONSTRUTORA. CULPA NÃO IMPUTÁVEL AO COMPRADOR. ATRASO DECORRENTE DE CONCLUSÃO DAS ÁREAS COMUNS. (...) Não merece acolhimento a alegação de que recairia sobre o adquirente a obrigação de quitação do condomínio e IPTU antes da entrega do imóvel, visto que conforme já sedimentado pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, tais ônus somente recaem sobre os compradores após a entrega das chaves. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.10.156152-0/001, Relator(a): Des.(a) Moacyr Lobato, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/03/2013, publicação da súmula em 11/03/2013)

A doutrina não vacila ao afirmar que:

o interesse prevalecente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ficando ressalvado ao adquirente o direito de interpor ação regressiva em face do alienante, a fim de reaver tais valores, sob pena de enriquecimento sem causa por parte deste". (CHAVES DE FARIAS, Cristiano. ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. Vol. 5. 9ª ed. rev., ampl. e atual. Editora Juspodivm: Bahia, 2013. p. 734).

Nesse sentido, confira-se precedente do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO DE COBRANÇA PROMOVIDA PELO CONDOMÍNIO CONTRA O PROMISSÁRIO COMPRADOR. REAQUISIÇÃO DO BEM PELO PROMITENTE VENDEDOR, QUE, CIENTE DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS QUE PASSARIAM A SER DE SUA RESPONSABILIDADE, BEM COMO DA RESPECTIVA AÇÃO, REMANESCE INERTE, POR MAIS DE SEIS ANOS, SOMENTE INTERVINDO NO FEITO PARA ALEGAR NULIDADE DA CONSTRIÇÃO JUDICIAL. PROCEDER PROCESSUAL REPETIDO EM OUTRAS SETE AÇÕES CONTRA O MESMO CONDOMÍNIO. PREJUÍZO MANIFESTO DA ENTIDADE CONDOMINIAL. VERIFICAÇÃO. PENHORA SOBRE A UNIDADE IMOBILIÁRIA, POSSIBILIDADE, EXCEPCIONALMENTE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. As cotas condominiais, concebidas como obrigações propter rem, consubstanciam uma prestação, um dever proveniente da própria coisa, atribuído a quem detenha, ou venha a deter, a titularidade do correspondente direito real. Trata-se, pois, de obrigação imposta a quem ostente a qualidade de proprietário de bem ou possua a titularidade de um direito real sobre aquele. Por consectário, eventual alteração subjetiva desse direito, decorrente da alienação do imóvel impõe ao seu "novo" titular, imediata e automaticamente, a assunção da obrigação pelas cotas condominiais (as vincendas, mas também as vencidas, ressalta-se), independente de manifestação de vontade nesse sentido. Reconhecida, assim, a responsabilidade do "novo" adquirente ou titular de direito real sobre a coisa, este poderá, naturalmente, ser demandado em ação destinada a cobrar os correspondentes débitos, inclusive, os pretéritos, caso em que se preserva seu direito de regresso contra o vendedor (anterior proprietário ou titular de direito real sobre o imóvel). [...]. (REsp 1440780/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/03/2015, DJe 27/03/2015)

O certo é que, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto.

Importante esclarecer, nesse ponto, que o polo passivo da ação que objetiva o adimplemento de despesas de condomínio não ficará à disposição do autor da demanda. Na verdade, será imprescindível aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material. Não há relevância o registro do imóvel para estabelecer a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio, o comprador assumiria a responsabilidade pelo pagamento do condomínio se já estivesse na posse do imóvel.

Como no caso, a construtora não entregou as chaves do imóvel ao comprador, pois está inclusive em litígio com o mesmo em face da inadimplência das parcelas do empreendimento, é de sua reponsabilidade a quitação das taxas de condomínio. Apenas afastaria a legitimidade da Construtora para responder por despesas de condomínio, se restasse demonstrado que o comprador já imitiu na posse do bem e que o condomínio teve ciência de tal fato. Como não foi o que ocorreu nos autos, deve a Construtora arcar com as despesas condominiais.

Destarte o pedido, ao contrário do determinado na sentença, deve ser procedente em relação apenas à Construtora e improcedente em relação ao Requerido Armando de Oliveira, que ainda não foi imitido na posse do imóvel.

Com tais considerações, DOU PROVIMENTO AO RECURSO, para REFORMAR a sentença e julgar procedente em parte o pedido inicial, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil para condenar a SANTA ZENAIDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., ao pagamento das cotas de condomínio em aberto, com os acréscimos dos encargos moratórios cobrados, conforme requerido na inicial. JULGO IMPROCEDENTE o pedido em relação ao réu Armando de Oliveira Pereira.

Condeno a Apelada Santa Zenaide, no pagamento das custas processuais, recursais e honorários advocatícios que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, já considerando o trabalho realizado nesta instância.

É o voto.

DES. JOSÉ DE CARVALHO BARBOSA - De acordo com o Relator.

DES. NEWTON TEIXEIRA CARVALHO - De acordo com o Relator.

Súmula - "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO"

BOAD10220---WIN/INTER

REF_AD