INFORMEF RESPONDE - CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS - ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL REGULAR - LIVRO CAIXA - DISPENSA E APLICABILIDADE - MEF39935 - IR
Solicita-nos (...) parecer sobre a seguinte questão:
EMENTA: CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS - ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL REGULAR - LIVRO CAIXA - DISPENSA E APLICABILIDADE
“Condomínios prediais (CNAE 8112-5/00), sem folha de salários/funcionários, dispensados da entrega da DCTF devido à natureza jurídica e que possuem movimentação financeira inferior a R$ 120.000,00 no ano”.
Pergunta: Esse Condomínio está obrigado a fazer a escrituração contábil regular ou pode-se fazer somente o livro Caixa?
Resp.- Inicialmente informamos que, inexiste norma contábil do Conselho Federal de Contabilidade (CFC) que discipline, especificamente, sobre a contabilidade de condomínios.
Sobre o tema discorreu Ivan Horcaio na sua obra: Manual Prático do Condomínio, Síndico e Condôminos:
“Como não existe obrigatoriedade das instituições “condomínios” contratarem profissional da contabilidade, a responsabilidade é totalmente do Síndico eleito, durante o período de seu mandato. A orientação é que os Síndicos contam com o apoio de um profissional capacitado para fazer e auditar as prestações de contas...Se o Síndico eleito possuir a capacidade técnica de administrar, poderá fazer uma autogestão. Se não possuir estas habilidades, aí sim deverá contratar uma administradora que facilitará o seu trabalho”.
Ou seja, compete ao síndico ou seu preposto, realizar o controle dos valores arrecadados (receita x despesa) e administrados em nome dos condôminos, que deverá ser feito através do Livro Caixa, para sua posterior divulgação e prestação de contas à assembleia, anualmente e/ou quando exigidas, em conformidade com o art. 1.348, VIII, § 2º, do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), in verbis:
“Art. 1.348. Compete ao síndico:
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VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
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§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”
No entanto, o condomínio, apesar da ausência de personalidade jurídica reconhecida em Lei, apresenta legitimidade para representação da coletividade dos condôminos nas relações jurídicas da administração de suas partes e interesses comuns, inclusive perante terceiros.
Sendo assim, é sujeito de direitos, obrigações, celebra contratos, tem capacidade processual, inscrição no CNPJ e é equiparado a empresas para fins de obrigações previdenciárias.
Sob qualquer visão, o condomínio é uma organização social que necessita de administração. O Código Civil estrutura a gestão jurídica do condomínio, trazendo seus alicerces fundamentais que são a convenção do condomínio, que determinará sua forma de administração e seu regimento interno, sua representação por um síndico e seus órgãos de gestão, tais como assembleia de condôminos e conselho fiscal, em conformidade com os arts. 1.333, 1.334, incisos II e V, 1.347, 1.350 e 1.356 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), in verbis:
“Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
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Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
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II - sua forma de administração;
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V - o regimento interno.
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”
A gestão condominial desafia os conceitos, estruturas e contornos legais, que não são capazes de atender à sua atual complexidade. Podemos comparar tal sistema a uma pequena ou média empresa, exigindo novos contornos que permitam maior dinamismo para que os gestores possam responder às demandas da atualidade.
Com efeito, atos e fatos administrativos com reflexos patrimoniais que demandam controle e registro. Por essas razões, o condomínio como entidade dotada de patrimônio que sofre variações quantitativas e qualitativas, necessita da ciência da contabilidade.
A contabilidade se expressa pela apreensão, quantificação, registro, relato, análise, revisão de fatos e informações sobre o patrimônio das pessoas e entidades, tanto em termos físicos quanto monetários. Em decorrência desse raciocínio, os condomínios, como entidades dotadas de patrimônio, estão sob a abrangência da contabilidade.
Como não têm fins lucrativos nem são dotados de personalidade jurídica, algumas pessoas poderiam dispensar a aplicação da contabilidade aos condomínios edilícios, o que seria um grande erro. O condomínio é uma entidade dotada de patrimônio, que, sob a influência de gestão, passa por variações quantitativas e qualitativas, requerendo controles e registros contábeis.
No âmbito dos condomínios especiais em edificações, a contabilidade permitirá ao síndico, ao conselho fiscal e aos condôminos uma ampla compreensão da entidade. Com isso poderão gerenciar melhor os recursos disponíveis, obter informações ao planejamento de suas atividades, controlar e reduzir despesas, apurar a arrecadação das contribuições condominiais e constituir provisões. Enfim, serve como ferramenta de controle, registro do patrimônio da entidade e como suporte para a tomada de decisões da administração.
A finalidade da contabilidade é fornecer aos usuários informações sobre o patrimônio, por meio das demonstrações contábeis e demais relatórios contábil-financeiros. A contabilidade em condomínios tem como usuários internos o corpo diretivo, composto pelo síndico, subsíndico, membros dos conselhos (fiscal e consultivo, se houver), além da assembleia de condôminos. Como usuários externos, os adquirentes de imóveis localizados no condomínio, entidades financeiras, governo, sindicatos, funcionários e demais interessados.
Conforme citado no primeiro parágrafo, as Normas Brasileiras de Contabilidade não preveem, especificamente, regras para a contabilidade dos condomínios. Na ausência de normas contábeis específicas é necessário aplicar, no que couber, normas e princípios fundamentais de contabilidade dentro da sistemática condominial.
Neste sentido, o condomínio deve ter contabilidade. O CFC deveria desenvolver normas próprias contábeis aplicáveis aos condomínios, especiais em edificações. Pois, cabe aos conselhos profissionais regular, normatizar e fiscalizar a profissão, tendo como foco a proteção dos interesses da sociedade e contribuir para a evolução profissional.
Apesar da ausência de uma norma específica, a escrituração contábil para os condomínios edilícios não trata de ser obrigatório ou não, já que a contabilidade é um instrumento de gestão. Portanto, os condomínios que prezam seu patrimônio deverão fazer a escrituração contábil não como uma obrigação, mas como uma ferramenta de administração, gestão e controle.
Esse é o nosso parecer, salvo melhor juízo.
IRG 1053/2021
BOIR6758---WIN
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