SÍNTESE INFORMEF - SÍNDICO PROFISSIONAL X SÍNDICO MORADOR - MEF43350 - AD

Análise Legal e Responsabilidades para Gestão Condominial

1. INTRODUÇÃO

A escolha entre síndico morador (voluntário) e síndico profissional (remunerado) é uma das decisões mais estratégicas na administração condominial, com repercussões diretas na responsabilidade civil, obrigações trabalhistas e eficácia da gestão. A legislação brasileira confere autonomia ao condomínio, via convenção e assembleia, para definir a forma de gestão, nos termos do Código Civil.

2. FUNDAMENTAÇÃO LEGAL "IN VERBIS"

Art. 1.347, Código Civil (Lei nº 10.406/2002):

"A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."

Art. 1.348, Código Civil:

"Compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
[...]
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
[...]
§ 2º O síndico responde pelos prejuízos causados ao condomínio por dolo ou culpa."

3. COMPARATIVO ESTRUTURADO: SÍNDICO MORADOR x SÍNDICO PROFISSIONAL

Critério	Síndico Morador (Voluntário)	Síndico Profissional (Contratado)
Natureza da Relação	Eleito em assembleia, sem vínculo empregatício	Contrato de prestação de serviços ou possibilidade de vínculo CLT
Remuneração	Isenção da taxa condominial (quando previsto)	Remuneração fixa + encargos trabalhistas (se PF) ou honorários (se PJ)
Residência no Condomínio	Sim	Não obrigatório
Conhecimento técnico	Limitado, baseado na vivência local	Especializado em gestão condominial, legislação, fornecedores
Risco de conflitos de interesse	Elevado (atua como morador e gestor)	Menor, por imparcialidade
Exposição a responsabilidade	Alta — pode ser responsabilizado civilmente por má gestão	Alta — pode haver responsabilidade civil, trabalhista ou contratual
Vínculo Trabalhista	Inexistente (atividade voluntária)	Risco de vínculo empregatício (se pessoa física sem autonomia)
Indicação legal	Permitido pela lei, sem restrições adicionais	Permitido, desde que por contrato claro e conforme a convenção

4. RESPONSABILIDADES E RISCOS JURÍDICOS

Síndico Morador:

• Responsabilidade Civil: conforme Art. 1.348, §2º do CC/2002, responde por atos com dolo ou culpa;
• Trabalhista: não se caracteriza vínculo de emprego pela ausência de remuneração e subordinação jurídica;
• Administrativo: deve seguir os limites da convenção condominial e prestar contas à assembleia.

Síndico Profissional:

• Responsabilidade Civil e Contratual: responde objetivamente pelos atos de gestão mal executados;
• Riscos Trabalhistas: quando contratado como pessoa física, sem autonomia, pode ser reconhecido como empregado (subordinação + habitualidade + onerosidade);
• Pessoa Jurídica: deve atuar com contrato claro, cláusulas de prestação de contas, responsabilidades e prazo contratual delimitado.

5. RECOMENDAÇÕES PRÁTICAS

• Para Síndico Morador:
• Registrar assembleia com ata que defina expressamente as isenções e obrigações;
• Fiscalização regular pelo conselho consultivo;
• Apoio de assessoria jurídica e contábil.
• Para Síndico Profissional:
• Contratar mediante contrato de prestação de serviços com cláusulas detalhadas;
• Verificar natureza da contratação: pessoa física (PF) x pessoa jurídica (PJ);
• Avaliar rotatividade e reputação no mercado condominial.

6. CONCLUSÃO

A decisão entre síndico profissional e morador deve considerar:

• A complexidade do condomínio;
• A capacidade técnica e disponibilidade dos moradores;
• O nível de conflitos internos;
• A exposição jurídica e patrimonial da gestão.

Síndico Morador é adequado a condomínios pequenos, com boa convivência e baixa complexidade.
Síndico Profissional é preferível em condomínios médios ou grandes, com maior demanda administrativa, necessidade de profissionalismo e controle de riscos.

Independentemente da escolha, é imprescindível:

• Previsão expressa na convenção condominial;
• Elaboração de contrato formal ou ata de eleição;
• Fiscalização e prestação de contas regulares;
• Apoio jurídico e contábil.

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