SÍNTESE INFORMEF - ITBI PAGO A MAIOR E O DIREITO À RESTITUIÇÃO - MEF43533 - AD

1. Introdução

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal que incide sobre a transmissão onerosa de propriedade imobiliária. O problema jurídico recorrente está na adoção, por diversos municípios, de “valores de referência” para a base de cálculo, em detrimento do valor efetivo da transação constante da escritura.

Tal prática foi objeto de uniformização de jurisprudência pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 1.113, consolidando a proteção ao contribuinte contra cobranças superiores ao devido.

2. Base de Cálculo do ITBI: previsão legal

O Código Tributário Nacional (CTN), em seu art. 38, dispõe:

“Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”

A interpretação consagrada é de que o valor venal corresponde ao preço de mercado em condições normais, não podendo o Município criar “pauta de referência” unilateral sem processo administrativo regular.

3. Conflito: Valor de referência x Valor da escritura

Prática municipal: cobrança do ITBI com base em valores arbitrados (pauta fiscal).
Efeito prático: contribuintes são compelidos a recolher imposto maior que o devido, sob pena de não conseguirem registrar a escritura.
Exemplo: imóvel adquirido por R$ 500.000,00 (escritura), mas tributado sobre R$ 650.000,00 (valor de referência da Prefeitura).

4. Jurisprudência consolidada - STJ (Tema 1.113)

O STJ firmou as seguintes teses:

Presunção de veracidade do preço declarado:
O valor constante da escritura goza de presunção relativa de que reflete o valor de mercado.
Ônus do Fisco:
Se houver suspeita de subfaturamento, cabe ao Município instaurar processo administrativo, assegurando ampla defesa e contraditório.
Vedação ao arbitramento unilateral:
É ilegal a imposição automática de valor de referência ou pauta fiscal como base de cálculo.

5. Direito à restituição (repetição de indébito)

O contribuinte que pagou ITBI a maior pode pleitear a devolução judicialmente, conforme o art. 165, I, do CTN:

“Art. 165. O sujeito passivo tem direito, independentemente de prévio protesto, à restituição total ou parcial do tributo, seja qual for a modalidade do seu pagamento, nos seguintes casos:
I - cobrança ou pagamento espontâneo de tributo indevido ou maior que o devido (...).”

Atualização do valor a restituir:

Correção monetária: desde a data do pagamento indevido (Súmula 162/STJ).
Juros de mora: taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado da decisão judicial (Súmula 188/STJ).

6. Prazos e requisitos

Prazo prescricional: 5 anos contados do pagamento indevido (art. 168, I, CTN).
Documentos essenciais: escritura de compra e venda, guia de recolhimento do ITBI e comprovante de pagamento.

7. Caminhos práticos para restituição

Análise documental por advogado especialista em Direito Tributário/Imobiliário.
Protocolo de ação judicial (repetição de indébito).
Pedidos principais: restituição da diferença + correção monetária + juros SELIC.
Possibilidade de compensação do crédito com tributos municipais, dependendo da legislação local.

8. Conclusão

A cobrança do ITBI sobre “valor de referência” viola a legalidade tributária e o devido processo legal. A jurisprudência consolidada assegura ao contribuinte:

Base de cálculo vinculada ao valor da escritura.
Restituição integral da diferença paga a maior.
Atualização pela SELIC.

Assim, qualquer contribuinte que tenha recolhido ITBI sobre valor arbitrado nos últimos 5 anos pode requerer a devolução judicialmente.

Quadro-resumo - Direitos do contribuinte

Aspecto	Entendimento Consolidado
Base de cálculo	Valor da transação constante da escritura
Valor de referência	Ilegal se aplicado de forma automática
Ônus da prova	Cabe ao Município instaurar processo administrativo
Restituição	Ação de repetição de indébito (art. 165, CTN)
Correção monetária	Desde o pagamento (Súmula 162/STJ)
Juros de mora	SELIC, a partir do trânsito em julgado (Súmula 188/STJ)
Prazo para pedir	5 anos após o pagamento

Modelo de Petição Inicial

Ação de Repetição de Indébito Tributário (ITBI)

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da Vara da Fazenda Pública da Comarca de [cidade/UF]

I - PARTES

[Nome do Autor], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG nº [xxx] e CPF nº [xxx], residente e domiciliado à [endereço completo], por seu advogado infra-assinado (procuração anexa), com escritório profissional na [endereço do advogado], onde recebe intimações, vem, com fundamento no artigo 165, inciso I, do CTN e artigo 319 do CPC/2015, propor a presente:

AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO TRIBUTÁRIO (ITBI)

em face de [Município de xxx], pessoa jurídica de direito público interno, com sede na [endereço da Prefeitura], pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

II - DOS FATOS

O Autor adquiriu, por meio de escritura pública, o imóvel situado à [endereço do imóvel], pelo valor de R$ [xxx], conforme escritura pública de compra e venda anexa.

No entanto, ao tentar efetuar o registro imobiliário, foi compelido a recolher o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) calculado não sobre o valor da transação constante da escritura (R$ [xxx]), mas sobre o chamado “valor venal de referência” arbitrado unilateralmente pelo Município, no montante de R$ [xxx].

Dessa forma, o Autor recolheu ITBI no valor de R$ [xxx], quando o correto seria R$ [xxx], configurando-se pagamento a maior.

III - DO DIREITO

1. Base de cálculo do ITBI

Dispõe o art. 38 do Código Tributário Nacional:

“Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1.113, fixou tese de repercussão nacional:

“O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, cabendo ao Fisco o ônus de afastá-la, mediante processo administrativo próprio, não sendo legítima a adoção de valor venal de referência como base de cálculo do ITBI.”

Assim, é ilegal a exigência do ITBI sobre valores de referência sem instauração de procedimento administrativo regular, em afronta ao devido processo legal (CF, art. 5º, LIV e LV).

2. Direito à restituição

O art. 165, I, do CTN prevê:

“Art. 165. O sujeito passivo tem direito, independentemente de prévio protesto, à restituição total ou parcial do tributo, seja qual for a modalidade do seu pagamento, nos seguintes casos: I - cobrança ou pagamento espontâneo de tributo indevido ou maior que o devido.”

Além disso, conforme a Súmula 162/STJ, a correção monetária incide desde o pagamento indevido, e, nos termos da Súmula 188/STJ, os juros moratórios são devidos a partir do trânsito em julgado da sentença.

IV - DO PEDIDO

Diante do exposto, requer:

a) a citação do Município Réu, na pessoa de seu representante legal, para contestar, sob pena de revelia;

b) o reconhecimento da ilegalidade da cobrança do ITBI sobre base de cálculo diversa do valor da transação constante da escritura;

c) a condenação do Município à restituição do valor pago a maior, correspondente a R$ [xxx], devidamente:

corrigido monetariamente desde a data do pagamento (Súmula 162/STJ);
acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado (Súmula 188/STJ);

d) a condenação do Município ao pagamento de honorários advocatícios, nos termos do artigo 85 do CPC/2015;

e) a produção de todas as provas admitidas em direito, especialmente documental e pericial, caso necessário.

V - DO VALOR DA CAUSA

Dá-se à causa o valor de R$ [valor do indébito pleiteado], para efeitos fiscais.

VI - REQUERIMENTOS FINAIS

Nestes termos,
Pede deferimento.

[local], [data].

[Nome do Advogado]
OAB/[UF] nº [xxx]

Observações práticas para adaptação do modelo:

Trocar os campos [xxx] pelos dados reais do cliente e do imóvel.
Se o pagamento tiver sido parcelado, discriminar os comprovantes anexos.
Se houver negativa administrativa de restituição, incluir esse fato na narrativa para reforçar a boa-fé do contribuinte.

Modelo Simplificado - Juizado Especial da Fazenda Pública

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito do Juizado Especial da Fazenda Pública da Comarca de [cidade/UF]

I - PARTES

[Nome do Autor], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], CPF nº [xxx], RG nº [xxx], residente e domiciliado à [endereço completo], vem propor a presente

AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO (ITBI)

em face do Município de [xxx], pessoa jurídica de direito público interno, com sede na [endereço da Prefeitura], pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

II - DOS FATOS

O Autor adquiriu o imóvel localizado em [endereço], pelo valor de R$ [xxx], conforme escritura pública anexa.

Entretanto, ao efetuar o recolhimento do ITBI, foi obrigado a pagar o imposto sobre o chamado “valor venal de referência” fixado pela Prefeitura (R$ [xxx]), superior ao valor real da compra.

Assim, houve pagamento a maior de ITBI, no montante de aproximadamente R$ [xxx], configurando cobrança indevida.

III - DO DIREITO

Nos termos do art. 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI é o valor venal do bem transmitido.

O STJ (Tema 1.113) consolidou o entendimento de que não é legítima a adoção automática de valor de referência, devendo prevalecer o valor da escritura, salvo se o Município comprovar fraude em procedimento administrativo próprio.

Ademais, o art. 165, I, do CTN garante a restituição do tributo pago a maior, com correção monetária desde o pagamento (Súmula 162/STJ) e juros SELIC a partir do trânsito em julgado (Súmula 188/STJ).

IV - DO PEDIDO

Diante do exposto, requer:

a) O reconhecimento da ilegalidade da cobrança do ITBI sobre valor de referência;

b) A condenação do Município à restituição do valor pago a maior, corrigido monetariamente desde o pagamento e acrescido de juros SELIC a partir do trânsito em julgado;

c) A intimação do Município para contestar, sob pena de revelia;

d) A produção de prova documental já acostada.

V - DO VALOR DA CAUSA

Dá-se à causa o valor de R$ [xxx], correspondente ao montante pago indevidamente.

Nestes termos,
Pede deferimento.

[local], [data]

[Nome do Autor ou Advogado]
[OAB/UF nº xxx - se for advogado; se o valor da causa não ultrapassar 20 salários mínimos, o autor pode ajuizar sem advogado, art. 9º da Lei 9.099/95 c/c Lei 12.153/2009]

Diferenciais desta versão para o JEFaz:

Linguagem mais objetiva e acessível;
Menor formalismo processual;
Permite ingresso sem advogado até 20 salários mínimos (mas recomendável ter advogado, especialmente em matéria tributária);
Tramitação célere, com prioridade para conciliação.

INFORMEF LTDA.
Consultoria, Tributária, Trabalhista e Empresarial.
Gerando valor com informação e conformidade.

MEF43533

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