SÍNTESE INFORMEF - LEGISLAÇÃO BRASILEIRA SOBRE CONDOMÍNIO
EDILÍCIO, FOCANDO SOBRE A LEI N.º 4.591/1964 (LEI DO CONDOMÍNIO E
INCORPORAÇÕES) E O CÓDIGO CIVIL (LEI N.º 10.406/2002), ESPECIALMENTE OS ARTIGOS
1.331 A 1.358. - MEF43536 - AD
Estrutura
da síntese
1.
Contexto legal e validade atual
2.
Dispositivos principais do Código Civil (arts.
1.331-1.358) - Condominio Edilício
Aqui estão os artigos de maior relevância, com seus trechos
in verbis e comentários:
Artigo |
Texto relevante (in verbis) |
Comentários principais |
Art. 1.331 |
“Pode haver, em edificações,
partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos
condôminos. |
Define claramente as unidades
autônomas e a parte comum, bem como fração ideal, alienação, uso, etc. Serve
de base para quase todas as demais regras de convivência, rateio de despesas,
direitos e deveres. |
Art. 1.332 |
“Institui-se o condomínio edifício
por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de
Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: |
Trata da constituição formal do
condomínio: discriminação, fração ideal, destinação (residencial, comercial
etc.). Registro obrigatório para validade perante terceiros. |
Art. 1.333 |
“A convenção que constitui o
condomínio edifício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois
terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os
titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham
posse ou detenção. |
Quórum de 2/3 para constituição da
convenção; obrigatoriedade de registro para eficácia contra terceiros —
importante para segurança jurídica e litígios. |
Art. 1.334 |
“Além das cláusulas referidas no
Art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção
determinará: |
Estabelece o conteúdo mínimo da
convenção, inclusive rateio, administração, assembleias, sanções, regimento
interno — documentos essenciais para transparência e governança. |
Art. 1.335 |
“São direitos do condômino: |
Direitos básicos garantidos,
condicionados especialmente à quitação das obrigações condominiais (“estando
quite”) para votar etc. |
Art. 1.336 |
“São deveres do condômino: |
Dever de contribuição, manutenção,
uso adequado, observância da convenção e regimento interno. Também define
responsabilidade do adquirente pelos débitos do alienante (Art. 1.345). |
Art. 1.341 |
“A realização de obras no
condomínio depende: |
Define procedimentos para obras —
distinção entre obras úteis, voluptuárias, necessárias; prazos, quóruns,
poder do síndico em casos urgentes; reembolso. |
Art. 1.345 |
“O adquirente de unidade responde
pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e
juros moratórios.” |
Mortal na prática de compra e
venda: responsabilidade solidária, exigência de certidão de quitação ou
cláusula resolutiva etc. |
Art. 1.346 |
“É obrigatório o seguro de toda a
edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.” |
Obrigação legal do condomínio;
seguro amplo que abranja os riscos previstos. Fundamental para proteção
patrimonial. |
Art. 1.347-1.350 |
Disposições sobre administração: |
Essenciais para governança:
mecanismos de controle e substituição, transparência da gestão, participação
obrigatória dos condôminos. |
Art. 1.351 |
“Depende da aprovação de 2/3 (dois
terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da
destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela
unanimidade dos condôminos.” |
Define quóruns elevados para
mudanças estruturais, para garantir consenso. |
Art. 1.352 |
“Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia
serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos
presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.” |
Assembleia simples: quóruns padrão
para deliberações ordinárias, convocação etc. |
O quadro acima cobre os dispositivos centrais. Os artigos
seguintes (1.353-1.358) complementam com regras de extinção, jurisdição,
execução de obrigações condominiais, etc., também úteis
mas menos “disruptivos” no cotidiano de administração, salvo em conflitos ou
dissoluções.
3.
Dispositivos da Lei n.º 4.591/64 que continuam relevantes
Embora muitos dispositivos foram integrados ou modificados
pelo Código Civil, a Lei 4.591/64 permanece aplicável em diversos aspectos,
notadamente:
Tema |
Artigos Lei 4.591/64 relevantes |
Texto e observações / onde
permanecer aplicável |
Constituição, identificação de
unidade, fração ideal |
Art. 1º da Lei 4.591/64: “As
edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos,
construídos sob a forma de unidades isoladas … cada unidade … fração ideal do
terreno e coisas comuns …” |
Em temas não regulados ou pouco
detalhados no Código Civil. Serve para complementar regras históricas ou em
casos de incorporações antigas. |
Convenção do condomínio e
regimento interno |
Art. 9º da Lei 4.591/64:
obrigatoriedade de convenção, regimento; aprovação por instrumentos adequados
etc. |
Quando convenção não contiver
todos os elementos do código, ou para regimentos internos previstos na lei
específica. |
Alterações externas/fachada |
Art. 10 da Lei 4.591/64: “É defeso
a qualquer condômino: I - alterar a forma externa da fachada; …” |
Complementar ao art. 1.336 do
Código Civil que trata de alterações e usos abusivos. |
Despesas, rateio, inadimplência |
Art. 12 da Lei 4.591/64: “Cada
condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos
previstos na Convenção … Salvo disposição em contrário … a fixação da quota
no rateio corresponderá à fração ideal … Cabe ao síndico arrecadar … promover
… cobrança judicial das quotas atrasadas.” |
Ainda aplicável para definir
obrigações do síndico e condômino quando convenção não preveja algo diverso,
ou em casos omissos. Porém, o Código Civil já especificou muitos elementos,
inclusive sanções, juros etc. |
Seguro obrigatório |
Lei 4.591/64 também prevê seguro
(“Seguro do condomínio obrigatório contra incêndio …”) nos artigos
correspondentes (13 a 18) para sinistros etc. |
Complementa as regras do Código
Civil, especialmente no que concerne a repartição de responsabilidades em
casos de sinistro. |
4.
Tabela comparativa (anexos por tema)
Segue quadro comparativo resumido, para consulta rápida, dos
principais temas, seus dispositivos no Código Civil e na Lei 4.591/64, quóruns,
responsabilidades, uso das partes comuns/privativas etc.
Tema |
Dispositivo Código Civil /
Artigo(s) |
Dispositivo Lei 4.591/64 |
Quórum / Prazo / Observações
principais |
Constituição do condomínio;
registro |
Art. 1.332; Art. 1.333 |
Art. 1º, §§ da Lei 4.591/64; Art.
9º |
Quórum de 2/3 das frações ideais
para convenção; registro no Registro de Imóveis para eficácia contra
terceiros. |
Identificação; fração ideal |
Art. 1.331, § 3º |
Lei 4.591/64, Art. 1º, § 2º |
Fração ideal expressa decimal ou
ordinária; identificação da unidade, partes comuns etc. |
Direitos dos condôminos |
Art. 1.335 |
Lei 4.591/64 disperso nos arts. que tratam de uso, convenção etc. |
Direito de uso, fruição, dispor,
votar, participar nas assembleias; condicionado à quitação. |
Deveres dos condôminos |
Art. 1.336; Art. 1.345
(responsabilidade do adquirente) |
Lei 4.591/64, art. 12, etc. |
Pagamento de taxas, observância de
convenção, responsabilidade por obras etc. |
Obras / modificações |
Arts. 1.341-1.343 |
Lei 4.591/64 art. 10 (fachada
etc.), outros arts. |
Diferente quórum conforme tipo de
obra (voluptuária, útil, necessária); urgência; reembolso. |
Administração / síndico |
Arts. 1.347-1.350 |
Lei 4.591/64 arts.
relativos à convenção, administração, assembleia |
Prazo do mandato ≤ 2 anos;
prestação de contas anual; assembleia ordinária; possibilidade de
destituição. |
Assembleia geral; quóruns
deliberativos |
Art. 1.350; Art. 1.351; Art. 1.352 |
Lei 4.591/64 arts.
relativos à convenção, assembleias previstas |
Alteração de convenção exige 2/3;
mudança de destinação exige unanimidade; quórum para assembleias ordinárias e
extraordinárias está regulado. |
Seguro obrigatório / sinistros |
Art. 1.346 do Código Civil |
Lei 4.591/64 arts.
13-18 |
Obrigatoriedade; delimitações do
seguro; obrigações do condomínio e do síndico; no caso de destruição parcial
ou total. |
Responsabilidade por débitos
condominiais |
Art. 1.345 |
Lei 4.591/64 também prevê efeitos
da inadimplência e cobrança |
Comprador responde pelos débitos
do vendedor; juros, multas; cobrança judicial. |
5.
Implicações práticas para os operadores (contadores, tributaristas, gestores,
advogados)
6.
Recomendações
7.
Síntese comparativa dos dispositivos principais (anexos)
Aqui segue um quadro-anexo
comparativo, para publicação no boletim decendial, útil para consulta
rápida.
Quadro
anexo dos dispositivos principais
Tema / Assunto |
Código Civil (arts.
1.331-1.358) |
Lei 4.591/1964 |
Observações sobre validade,
aplicabilidade |
Propriedade exclusiva vs partes comuns |
Art. 1.331, §§ 1º-5 |
Lei 4.591/64, art. 1º, §§ |
Código Civil moderniza e detalha;
Lei antiga aplica se convenção ou escritura fizer referência ou para
incorporações antigas. |
Constituição do condomínio (ato,
registro) |
Art. 1.332-1.333 |
Lei 4.591/64, art. 1º e art. 9º |
Registro continua essencial;
convenção antiga que não esteja registrada pode gerar insegurança. |
Conteúdo da convenção condominial |
Art. 1.334 |
Lei 4.591/64 art. 9º e outras
disposições |
Devem constar cláusulas mínimas:
rateio, administração, assembleias, sanções, regimento interno. |
Direitos dos condôminos |
Art. 1.335 |
Lei 4.591/64 disperso nos arts. que tratam de uso, convenção etc. |
Uso, fruição, voto; estar quite
para exercer certos direitos. |
Deveres dos condôminos |
Art. 1.336; Art. 1.345 |
Lei 4.591/64 art. 12 etc. |
Inclui contribuição, não
danificar, responsabilidade em caso de alienação etc. |
Obras / modificações |
Arts. 1.341-1.343 |
Lei 4.591/64 art. 10 etc. |
Diferentes quóruns por tipo de
obra; urgência; possibilidade de reembolso etc. |
Seguro obrigatório / sinistro |
Art. 1.346 |
Lei 4.591/64 arts.
13-18 |
Obrigatoriedade legal; garantia
patrimonial para condomínio e condôminos. |
Administração (síndico) |
Arts. 1.347-1.350 |
Lei 4.591/64 arts.
relativos à administração, assembleias etc. |
Elegibilidade, mandato,
responsabilização, destituição. |
Assembleia, quóruns, convocações |
Arts. 1.350-1.352 |
Lei 4.591/64 arts.
sobre assembleias, convenção etc. |
Regras formais para convocação, quorum para decisões especiais. |
Responsabilidade por débitos /
transferência |
Art. 1.345 |
Lei 4.591/64 art. 1º etc. |
Adquirente responde por débitos do
alienante; cláusulas de quitação são importantes. |
8.
Exemplos de trechos in verbis relevantes
Para reforçar e possibilitar consulta direta, seguem alguns
trechos destes dispositivos:
Conclusão
A legislação condominial no Brasil compõe-se de duas camadas
fundamentais: (i) o Código Civil, com normas específicas modernas; (ii) a Lei 4.591/64, cujos dispositivos ainda vigem
subsidiariamente onde não há sobreposição ou omissão. Para segurança jurídica,
cabe aos gestores, advogados, contadores assegurar que convenções e regimentos
internos estejam plenamente compatíveis com os dispositivos do Código
Civil, em especial nos pontos de quórum, deliberações, responsabilidades do
síndico e débitos.
INFORMEF LTDA.
Consultoria, Tributária, Trabalhista e Empresarial.
Gerando valor com informação e conformidade.
MEF43536
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