SÍNTESE INFORMEF - LEGISLAÇÃO BRASILEIRA SOBRE CONDOMÍNIO EDILÍCIO, FOCANDO SOBRE A LEI N.º 4.591/1964 (LEI DO CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÕES) E O CÓDIGO CIVIL (LEI N.º 10.406/2002), ESPECIALMENTE OS ARTIGOS 1.331 A 1.358. - MEF43536 - AD

Estrutura da síntese

  1. Contexto legal e validade atual
  2. Dispositivos principais do Código Civil (arts. 1.331-1.358)
  3. Dispositivos relevantes da Lei n.º 4.591/64 que ainda vigem ou se aplicam subsidiariamente
  4. Quadro comparativo / tabela dos principais temas (anexos por tema)
  5. Implicações práticas para contadores, gestores, advogados, síndicos
  6. Recomendações

1. Contexto legal e validade atual

2. Dispositivos principais do Código Civil (arts. 1.331-1.358) - Condominio Edilício

Aqui estão os artigos de maior relevância, com seus trechos in verbis e comentários:

Artigo

Texto relevante (in verbis)

Comentários principais

Art. 1.331

“Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais … poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade … são utilizados em comum … não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns …
§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.”

Define claramente as unidades autônomas e a parte comum, bem como fração ideal, alienação, uso, etc. Serve de base para quase todas as demais regras de convivência, rateio de despesas, direitos e deveres.

Art. 1.332

“Institui-se o condomínio edifício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.”

Trata da constituição formal do condomínio: discriminação, fração ideal, destinação (residencial, comercial etc.). Registro obrigatório para validade perante terceiros.

Art. 1.333

“A convenção que constitui o condomínio edifício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
§ único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”

Quórum de 2/3 para constituição da convenção; obrigatoriedade de registro para eficácia contra terceiros — importante para segurança jurídica e litígios.

Art. 1.334

“Além das cláusulas referidas no Art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - … a forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.”

Estabelece o conteúdo mínimo da convenção, inclusive rateio, administração, assembleias, sanções, regimento interno — documentos essenciais para transparência e governança.

Art. 1.335

“São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais com possuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”

Direitos básicos garantidos, condicionados especialmente à quitação das obrigações condominiais (“estando quite”) para votar etc.

Art. 1.336

“São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
(salvo disposição em contrário na convenção); …” (continua listando outros deveres, como não prejudicar áreas comuns, não realizar obras danosas etc.)

Dever de contribuição, manutenção, uso adequado, observância da convenção e regimento interno. Também define responsabilidade do adquirente pelos débitos do alienante (Art. 1.345).

Art. 1.341

“A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico …” etc.

Define procedimentos para obras — distinção entre obras úteis, voluptuárias, necessárias; prazos, quóruns, poder do síndico em casos urgentes; reembolso.

Art. 1.345

“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Mortal na prática de compra e venda: responsabilidade solidária, exigência de certidão de quitação ou cláusula resolutiva etc.

Art. 1.346

“É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.”

Obrigação legal do condomínio; seguro amplo que abranja os riscos previstos. Fundamental para proteção patrimonial.

Art. 1.347-1.350

Disposições sobre administração:
Art. 1.347: eleição de síndico, prazo (não superior a 2 anos) etc.
Art. 1.348: competência do síndico — convocação de assembleia, prestação de contas, cobrança, seguros, etc.
Art. 1.349: destituição por assembleia, em condições definidas.
Art. 1.350: assembleia ordinária anual para aprovação de contas, orçamento, eleição, etc.; possibilidade dos condôminos convocarem em caso de omissão do síndico; recurso judicial se assembleia não ocorrer.

Essenciais para governança: mecanismos de controle e substituição, transparência da gestão, participação obrigatória dos condôminos.

Art. 1.351

“Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”

Define quóruns elevados para mudanças estruturais, para garantir consenso.

Art. 1.352

“Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.”

Assembleia simples: quóruns padrão para deliberações ordinárias, convocação etc.

O quadro acima cobre os dispositivos centrais. Os artigos seguintes (1.353-1.358) complementam com regras de extinção, jurisdição, execução de obrigações condominiais, etc., também úteis mas menos “disruptivos” no cotidiano de administração, salvo em conflitos ou dissoluções.

3. Dispositivos da Lei n.º 4.591/64 que continuam relevantes

Embora muitos dispositivos foram integrados ou modificados pelo Código Civil, a Lei 4.591/64 permanece aplicável em diversos aspectos, notadamente:

Tema

Artigos Lei 4.591/64 relevantes

Texto e observações / onde permanecer aplicável

Constituição, identificação de unidade, fração ideal

Art. 1º da Lei 4.591/64: “As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas … cada unidade … fração ideal do terreno e coisas comuns …”

Em temas não regulados ou pouco detalhados no Código Civil. Serve para complementar regras históricas ou em casos de incorporações antigas.

Convenção do condomínio e regimento interno

Art. 9º da Lei 4.591/64: obrigatoriedade de convenção, regimento; aprovação por instrumentos adequados etc.

Quando convenção não contiver todos os elementos do código, ou para regimentos internos previstos na lei específica.

Alterações externas/fachada

Art. 10 da Lei 4.591/64: “É defeso a qualquer condômino: I - alterar a forma externa da fachada; …”

Complementar ao art. 1.336 do Código Civil que trata de alterações e usos abusivos.

Despesas, rateio, inadimplência

Art. 12 da Lei 4.591/64: “Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção … Salvo disposição em contrário … a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal … Cabe ao síndico arrecadar … promover … cobrança judicial das quotas atrasadas.”

Ainda aplicável para definir obrigações do síndico e condômino quando convenção não preveja algo diverso, ou em casos omissos. Porém, o Código Civil já especificou muitos elementos, inclusive sanções, juros etc.

Seguro obrigatório

Lei 4.591/64 também prevê seguro (“Seguro do condomínio obrigatório contra incêndio …”) nos artigos correspondentes (13 a 18) para sinistros etc.

Complementa as regras do Código Civil, especialmente no que concerne a repartição de responsabilidades em casos de sinistro.

4. Tabela comparativa (anexos por tema)

Segue quadro comparativo resumido, para consulta rápida, dos principais temas, seus dispositivos no Código Civil e na Lei 4.591/64, quóruns, responsabilidades, uso das partes comuns/privativas etc.

Tema

Dispositivo Código Civil / Artigo(s)

Dispositivo Lei 4.591/64

Quórum / Prazo / Observações principais

Constituição do condomínio; registro

Art. 1.332; Art. 1.333

Art. 1º, §§ da Lei 4.591/64; Art. 9º

Quórum de 2/3 das frações ideais para convenção; registro no Registro de Imóveis para eficácia contra terceiros.

Identificação; fração ideal

Art. 1.331, § 3º

Lei 4.591/64, Art. 1º, § 2º

Fração ideal expressa decimal ou ordinária; identificação da unidade, partes comuns etc.

Direitos dos condôminos

Art. 1.335

Lei 4.591/64 disperso nos arts. que tratam de uso, convenção etc.

Direito de uso, fruição, dispor, votar, participar nas assembleias; condicionado à quitação.

Deveres dos condôminos

Art. 1.336; Art. 1.345 (responsabilidade do adquirente)

Lei 4.591/64, art. 12, etc.

Pagamento de taxas, observância de convenção, responsabilidade por obras etc.

Obras / modificações

Arts. 1.341-1.343

Lei 4.591/64 art. 10 (fachada etc.), outros arts.

Diferente quórum conforme tipo de obra (voluptuária, útil, necessária); urgência; reembolso.

Administração / síndico

Arts. 1.347-1.350

Lei 4.591/64 arts. relativos à convenção, administração, assembleia

Prazo do mandato ≤ 2 anos; prestação de contas anual; assembleia ordinária; possibilidade de destituição.

Assembleia geral; quóruns deliberativos

Art. 1.350; Art. 1.351; Art. 1.352

Lei 4.591/64 arts. relativos à convenção, assembleias previstas

Alteração de convenção exige 2/3; mudança de destinação exige unanimidade; quórum para assembleias ordinárias e extraordinárias está regulado.

Seguro obrigatório / sinistros

Art. 1.346 do Código Civil

Lei 4.591/64 arts. 13-18

Obrigatoriedade; delimitações do seguro; obrigações do condomínio e do síndico; no caso de destruição parcial ou total.

Responsabilidade por débitos condominiais

Art. 1.345

Lei 4.591/64 também prevê efeitos da inadimplência e cobrança

Comprador responde pelos débitos do vendedor; juros, multas; cobrança judicial.

5. Implicações práticas para os operadores (contadores, tributaristas, gestores, advogados)

6. Recomendações

7. Síntese comparativa dos dispositivos principais (anexos)

Aqui segue um quadro-anexo comparativo, para publicação no boletim decendial, útil para consulta rápida.

Quadro anexo dos dispositivos principais

Tema / Assunto

Código Civil (arts. 1.331-1.358)

Lei 4.591/1964

Observações sobre validade, aplicabilidade

Propriedade exclusiva vs partes comuns

Art. 1.331, §§ 1º-5

Lei 4.591/64, art. 1º, §§

Código Civil moderniza e detalha; Lei antiga aplica se convenção ou escritura fizer referência ou para incorporações antigas.

Constituição do condomínio (ato, registro)

Art. 1.332-1.333

Lei 4.591/64, art. 1º e art. 9º

Registro continua essencial; convenção antiga que não esteja registrada pode gerar insegurança.

Conteúdo da convenção condominial

Art. 1.334

Lei 4.591/64 art. 9º e outras disposições

Devem constar cláusulas mínimas: rateio, administração, assembleias, sanções, regimento interno.

Direitos dos condôminos

Art. 1.335

Lei 4.591/64 disperso nos arts. que tratam de uso, convenção etc.

Uso, fruição, voto; estar quite para exercer certos direitos.

Deveres dos condôminos

Art. 1.336; Art. 1.345

Lei 4.591/64 art. 12 etc.

Inclui contribuição, não danificar, responsabilidade em caso de alienação etc.

Obras / modificações

Arts. 1.341-1.343

Lei 4.591/64 art. 10 etc.

Diferentes quóruns por tipo de obra; urgência; possibilidade de reembolso etc.

Seguro obrigatório / sinistro

Art. 1.346

Lei 4.591/64 arts. 13-18

Obrigatoriedade legal; garantia patrimonial para condomínio e condôminos.

Administração (síndico)

Arts. 1.347-1.350

Lei 4.591/64 arts. relativos à administração, assembleias etc.

Elegibilidade, mandato, responsabilização, destituição.

Assembleia, quóruns, convocações

Arts. 1.350-1.352

Lei 4.591/64 arts. sobre assembleias, convenção etc.

Regras formais para convocação, quorum para decisões especiais.

Responsabilidade por débitos / transferência

Art. 1.345

Lei 4.591/64 art. 1º etc.

Adquirente responde por débitos do alienante; cláusulas de quitação são importantes.

8. Exemplos de trechos in verbis relevantes

Para reforçar e possibilitar consulta direta, seguem alguns trechos destes dispositivos:

Conclusão

A legislação condominial no Brasil compõe-se de duas camadas fundamentais: (i) o Código Civil, com normas específicas modernas; (ii) a Lei 4.591/64, cujos dispositivos ainda vigem subsidiariamente onde não há sobreposição ou omissão. Para segurança jurídica, cabe aos gestores, advogados, contadores assegurar que convenções e regimentos internos estejam plenamente compatíveis com os dispositivos do Código Civil, em especial nos pontos de quórum, deliberações, responsabilidades do síndico e débitos.

INFORMEF LTDA.
Consultoria, Tributária, Trabalhista e Empresarial.
Gerando valor com informação e conformidade.

 

MEF43536

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