SÍNTESE INFORMEF - INSTRUÇÃO NORMATIVA RFB Nº 2.275/2025 - SÍNTESE DETALHADA - MEF43537 - AD

Título completo:
“Instrução Normativa RFB nº 2.275, de 15 de agosto de 2025 — Dispõe sobre a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro e o compartilhamento de informações por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais pelos serviços notariais e de registro, nos termos da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025.”

Enquadramento legal:

Estrutura e dispositivos principais

Apresento os principais artigos e seus impactos, com verbis e sua interpretação jurídica, seguidos dos impactos práticos para os diversos elos interessados.

Capítulo / Artigo

Teor / Conteúdo (in verbis)

Principais Implicações Jurídicas / Operacionais

Capítulo I - Disposição preliminar

Art. 1º “Esta Instrução Normativa dispõe sobre as obrigações atribuídas aos serviços notariais e de registro … relativas: I - ao compartilhamento, com as administrações tributárias, de informações e documentos relacionados a operações com bens imóveis urbanos e rurais, por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais - Sinter …; e II - à adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro - CIB … como identificador único de bens imóveis urbanos e rurais.”

Define objeto da norma: (i) compartilhamento de informações/documentos por cartórios e registros imobiliários; (ii) adoção de identificador único (CIB). Estabelece claramente o campo de aplicação (imóveis urbanos e rurais) e os responsáveis (serviços notariais e de registro).

Capítulo II - Do compartilhamento por meio do Sinter

Art. 2º “Os serviços notariais e de registro deverão integrar-se ao Sinter para o compartilhamento de informações e documentos relativos: I - às operações com imóveis previstas no art. 255 da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025; e II - aos bens imóveis registrados, para fins de apuração de seu valor de referência.”
Parágrafo único: “Considera-se valor de referência a estimativa de valor de mercado dos bens imóveis, apurada conforme previsto no art. 256 da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025.”

Obriga integração ao SINTER imediatamente no momento de registro/lavratura de atos, para operações previstas no art. 255 da LC 214 (vendas, locações etc.), além de incluir todos os imóveis registrados para apuração do valor de referência. Importância jurídica: incorpora valor de mercado como parâmetro oficial e equipara alguns mecanismos fiscais sob esse valor.

Art. 3º

“O compartilhamento de que trata o art. 2º deverá ser realizado por meio de sistema eletrônico disponibilizado pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil, integrado ao Sinter, imediatamente após a lavratura ou registro de ato relativo a imóvel pelos serviços notariais e de registro. Parágrafo único. As informações deverão ser enviadas de forma estruturada, conforme especificações técnicas definidas pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil.”

Estipula obrigações de tempo (imediatamente após lavratura/registro de ato relativo a imóvel), forma (sistema eletrônico), estrutura dos dados (estrutura técnica definida pela RFB). Crucial para cumprimento automático, uniforme e com contingência de auditoria ou fiscalização em eventual descumprimento.

Art. 4º

“As informações e documentos a serem compartilhados pelos serviços notariais e de registro deverão observar as diretrizes técnicas definidas no âmbito do Sinter, com base na Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025.”

Garante padronização: documentos/informações devem seguir diretrizes técnicas do SINTER, evitando formatos divergentes e lacunas de conteúdo. Isso também determina qual tipo de dado será exigido, compatível com sistemas de TI dos registros.

Capítulo III - Da adoção do CIB

Art. 5º “Os serviços notariais e registrais devem adotar o código de identificação único no CIB no prazo estabelecido no art. 266, caput, inciso I, alínea ‘b’, da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, o qual deverá constar de sistemas e de documentos lavrados ou registrados.”
Parágrafo único: “Para fins do disposto no caput, deverá ser observado o cronograma de implementação constante do plano de trabalho interinstitucional …”

Estabelece que o identificador único do imóvel (CIB) será obrigatório nos sistemas e documentos oficiais produzidos pelos serviços de registro / notariais, dentro do prazo legal (LC 214). O parágrafo exige observância do cronograma do Anexo Único, que detalha os prazos entre diagnóstico, homologação e produção.

Capítulo IV - Das penalidades

Art. 6º “O descumprimento das obrigações previstas nesta Instrução Normativa será comunicado ao Conselho Nacional de Justiça, e sujeitará o infrator às penalidades previstas no art. 57 da Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, sem prejuízo das sanções administrativas aplicáveis pelos órgãos de fiscalização notarial e registral.”
Art. 7º: “Na aplicação das penalidades a que se refere o art. 6º, deverá ser observado o contraditório e a ampla defesa.”

Estabelece regime sancionatório: não cumprimento é infração sujeita ao CNJ, com base em penalidades já previstas em norma federal (MP 2.158-35, art. 57). Garante, porém, direitos fundamentais no processo sancionatório: contraditório, ampla defesa. Implica risco para cartórios, registradores que não cumprirem (multas, advertências etc.).

Capítulo V - Disposições finais

Art. 8º “Nos termos do art. 268 da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, a Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil e o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços - IBS poderão estabelecer, mediante ato conjunto, obrigações acessórias necessárias ao cumprimento do disposto nesta Instrução Normativa.”
Art. 9º “Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação no Diário Oficial da União.”

Permite edições complementares (obrigações acessórias) que venham a ser necessárias, por meio de ato conjunto (RFB/Comitê Gestor do IBS). A eficácia imediata (publicação) significa que obrigações devem começar a ser preparadas desde então.

Anexo Único - Plano de Trabalho Interinstitucional

Plano com fases e atividades principais, prazos estimados etc.

Serve como cronograma‐normativo para implementação da CIB. Afeta planejamento dos cartórios, registradores, Poder Judiciário (CNJ), Receita, demais entes envolvidos.

Anexo Único - Plano de Trabalho Interinstitucional

Segue abaixo quadro sintetizado do Anexo Único, com as fases, atividades principais e os prazos estimados:

Fase

Atividades principais

Prazo estimado

1

Instalação de Grupo de Trabalho Interinstitucional: indicação de membros e realização da reunião inaugural

Até 25/08/2025

2

Diagnóstico: levantamento de sistemas, normativos e práticas atuais dos registros participantes

Até 05/09/2025

3

Prototipagem: desenvolvimento de modelo-piloto para padronização de documentos e fluxos

Até 25/09/2025

4

Ambiente de Homologação: desenvolvimento e teste do ambiente de homologação

Até 20/10/2025

5

Homologação das demandas

Até 10/11/2025

6

Entrada em produção

Até 25/11/2025

7

Validação e Consolidação: ajustes decorrentes dos testes-piloto e feedback dos entes envolvidos

Até 10/12/2025

8

Relatório Final: apresentação dos resultados e recomendações ao gestor do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais - Sinter

Até 20/12/2025

Impactos práticos e principais obrigações

Para os diferentes públicos-alvo (contadores, tributaristas, empresas, proprietários de imóveis, cartórios/serviços notariais, registros imobiliários), seguem os impactos jurídicos, riscos e as ações recomendadas.

Público-alvo

Obrigações específicas e riscos

Estratégias de conformidade e oportunidades

Serviços notariais e de registro

- Integrar-se ao Sinter; enviar eletronicamente, imediatamente após lavratura ou registro, informações e documentos sobre operações imobiliárias.
- Adotar o CIB (identificador único) nos documentos/sistemas.
- Observar diretrizes técnicas de estrutura de dados.
- Riscos: penalidades previstas no art. 57 da MP 2.158-35; comunicação ao CNJ; responsabilização administrativa.

- Mapear sistemas de TI para compatibilidade com Sinter; investimento em integração de dados; treinamento interno.
- Rever fluxos de trabalho para evitar omissão ou atraso no envio de informações.
- Monitorar os atos complementares que definam obrigações acessórias ou especificações técnicas.

Empresas do setor imobiliário / construção / incorporação / holdings

- Operações com imóveis (venda, locação, cessão, arrendamento etc.) registradas nos cartórios serão objeto de cruzamento de dados.
- Valor de referência do imóvel poderá servir de base para fiscalização, apuração de tributos novos (IBS, CBS) ou comparativo de valor declarado dos contratos/escrituras.
- Possibilidade de autuações se valores declarados forem inferiores ao valor de referência ou se houver omissão de registro/documentos.

- Ajustar contratos, escrituras e avaliações para alinhamento com valor de referência estimado pela LC 214 / IN 2.275.
- Utilizar avaliações prévias e pareceres técnicos para documentar valores de mercado.
- Incluir em auditoria interna verificações de compatibilidade das informações dos imóveis mantidas em registros próprios com os registros oficiais e com o SINTER.

Contadores / Tributaristas

- Auxiliar clientes no cumprimento das novas obrigações acessórias de envio e documentação.
- Avaliar implicações tributárias do valor de referência em apurações de IBS/CBS (quando aplicável), bem como nos casos de transferências patrimoniais, arrendamentos, contratos etc.
- Analisar impacto sobre declarações fiscais correntes (IRPF, IRPJ, ITR) em função de possíveis ajustes de valores declarados ou omissões.

- Manter-se atualizado sobre normas técnicas do SINTER e sobre os atos acessórios que definirão especificações de dados.
- Incluir em consultorias de due diligence imobiliária revisões de compatibilidade cadastral.
- Recomendação de planejamento para evitar contenciosos, com documentação robusta que comprove valores declarados ou contratos.

Proprietários de imóveis / pessoas físicas

- Embora a norma se volte principalmente para cartórios / registros / registros públicos, proprietários devem observar que suas operações podem ser refletidas no CIB e valor de referência.
- Risco de divergência entre valores esperados / declarados e valores usados por órgãos tributários, gerando possível cobrança adicional ou penalidades.

- Verificar que os registros de imóveis estejam atualizados, com dados corretos (descrição, matrícula, confrontações, área etc.).
- Exigir que escrituras, contratos e documentos possuam o CIB quando exigido; acompanhar os prazos de implementação.
- Consultar contador ou advogado para entender como o valor de referência pode afetar tributos futuros.

Pontos de atenção jurídica

  1. Valor de referência: embora seja “estimativa de valor de mercado” (in verbis) para imóveis registrados, pode ser usado como parâmetro de fiscalização. Cuidado que não está explicitamente fixado como valor vinculante para todas as situações, mas sua relevância será alta quando houver diferença significativa entre valor declarado/negociado e estimado.
  2. Garantias processuais: art. 7º assegura que “na aplicação das penalidades … deverá ser observado o contraditório e a ampla defesa.”
  3. Abrangência temporal / vigência: a IN entra em vigor na data de sua publicação. Os prazos de cumprimento das diversas fases estão definidos no Anexo Único para implementação do CIB.
  4. Obrigações acessórias futuras: art. 8º permite que RFB e Comitê Gestor do IBS determinem, mediante ato conjunto, obrigações adicionais necessárias ao cumprimento da IN. Importante acompanhar editais ou normativos complementares.

Resumo dos principais impactos

Trechos-chave in verbis para citação ou referência rápida

Cronograma de implementação resumido

Para que empresas, cartórios e demais atores se planejem, eis o cronograma (Anexo Único) com os marcos principais:

Recomendações de ação imediata

Conclusão

A IN RFB nº 2.275/2025 representa um marco de modernização no controle imobiliário e tributário, com forte ênfase em transparência, padronização e responsabilização. Para contadores, tributaristas, gestores de tributos e empresas, a nova norma exige adaptação rápida e proativa, tanto técnica quanto documental. Quem se antecipar pode evitar riscos fiscais e reputacionais e usar o novo regime a seu favor, como diferencial de conformidade e credibilidade.

INFORMEF LTDA.
Consultoria, Tributária, Trabalhista e Empresarial.
Gerando valor com informação e conformidade.

 

MEF43537

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