RESOLUÇÃO CCFGTS Nº 1.136/2025 - MEF43697 - AD

Contexto e objeto da Resolução CCFGTS nº 1.136/2025
A Resolução CCFGTS nº 1.136, de 26 de novembro de 2025, publicada no DOU de 27/11/2025, altera pontualmente a Resolução CCFGTS nº 994/2021, justamente na parte que regulamenta a movimentação da conta vinculada do FGTS para liquidação, amortização ou pagamento de parte das prestações de financiamentos habitacionais para moradia própria.

O ajuste vem em resposta direta a duas mudanças relevantes no cenário do crédito imobiliário:

Elevação do teto do SFH para R$ 2,25 milhões, por meio da Resolução CMN nº 5.255/2025, que alterou a Resolução CMN nº 4.676/2018 e aumentou o limite de valor de imóvel financiado no âmbito do SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.
Decisão do Conselho Curador do FGTS (CCFGTS) permitindo o uso do FGTS em financiamentos imobiliários de até R$ 2,25 milhões, inclusive para contratos celebrados entre 2021 e 2025, antes não alcançados pelo novo teto, na forma noticiada pelo Ministério do Trabalho e Emprego e por veículos de imprensa.

Havia uma distorção normativa: a Resolução CCFGTS nº 994/2021 exigia, em seu art. 10, § 6º, que o valor de avaliação do imóvel, “na data da assinatura do contrato de financiamento”, fosse menor ou igual ao limite do SFH, o que impedia que contratos antigos se beneficiassem do novo teto de R$ 2,25 milhões.

A Resolução CCFGTS nº 1.136/2025 corrige essa assimetria, adequando a regulamentação do uso do FGTS ao novo teto do SFH e permitindo o uso do fundo para imóveis de até R$ 2,25 milhões, independentemente da data da contratação, desde que observadas as demais condições legais e regulamentares.

Fundamentação legal - dispositivos relevantes in verbis

2.1. Lei nº 8.036/1990 - hipóteses de movimentação da conta do FGTS

A Lei nº 8.036/1990 dispõe sobre o FGTS e, em seu art. 20, autoriza o saque para moradia própria. Em síntese, o caput estabelece que:

“Art. 20. A conta vinculada do trabalhador no FGTS poderá ser movimentada nas seguintes situações:”

Entre essas hipóteses, destacam-se os incisos que dão suporte à movimentação para habitação:

Inciso V - para pagamento de parte das prestações de financiamento habitacional concedido no âmbito do SFH;
Inciso VI - para liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor de financiamento habitacional;
Inciso VII - para aquisição de moradia própria, observadas as condições legais e regulamentares.
O § 23 do art. 20, incluído posteriormente, autorizou expressamente o uso do FGTS em financiamentos fora do SFH, o que deu base à Resolução CCFGTS nº 994/2021.

2.2. Resolução CCFGTS nº 994/2021 - uso do FGTS para moradia própria

A Resolução CCFGTS nº 994, de 11/05/2021, regulamenta a movimentação da conta vinculada do FGTS para pagamento total ou parcial do preço de aquisição da moradia própria, e para liquidação, amortização ou pagamento de parte das prestações, dentro ou fora do SFH:

“Art. 1º Regulamentar a movimentação da conta vinculada do trabalhador no FGTS para pagamento total ou parcial do preço de aquisição da moradia própria, para liquidação, amortização ou pagamento de parte das prestações decorrentes de financiamentos contratados dentro ou fora do âmbito do SFH (…)”.

No art. 10, § 6º, a norma vinculava a avaliação do imóvel à data da assinatura do contrato:

“§ 6º (…) o valor de avaliação do imóvel financiado deverá ser menor ou igual ao valor de avaliação máximo estabelecido pelo CMN para as operações no âmbito do SFH, ambos na data da assinatura do contrato de financiamento (…)”.

Essa redação é justamente o alvo central da alteração promovida pela Resolução CCFGTS nº 1.136/2025.

2.3. Resolução CMN nº 5.255/2025 - elevação do teto do SFH

A Resolução CMN nº 5.255, de 10/10/2025, alterou a Resolução CMN nº 4.676/2018 e elevou o valor máximo de financiamento no âmbito do SFH para R$ 2,25 milhões, com reflexo direto no teto para uso do FGTS em operações habitacionais:

“(…) foi elevado o valor máximo de financiamento no âmbito do SFH, de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, mantendo um custo efetivo máximo de 12% a.a.”

2.4. Resolução CCFGTS nº 1.136/2025 - alteração da Resolução nº 994/2021

Conforme divulgado pelo MTE e pela imprensa especializada, a Resolução CCFGTS nº 1.136/2025:

Altera a Resolução CCFGTS nº 994/2021 “na parte da regulamentação que trata da movimentação da conta vinculada do FGTS para liquidação, amortização ou pagamento de parte das prestações de financiamento habitacional”, para adequar o valor limite do imóvel ao novo teto do SFH (R$ 2,25 milhões) e afastar o marco rígido da data da assinatura do contrato.

Na prática, o dispositivo passa a vincular o limite de valor do imóvel ao teto vigente do SFH no momento da utilização do FGTS, e não mais à data da contratação original do financiamento, garantindo tratamento isonômico a contratos celebrados entre 2021 e 2025.

Análise técnico-normativa dos dispositivos relevantes

3.1. Correção da distorção entre contratos “antigos” e “novos”

Após a elevação do teto do SFH para R$ 2,25 milhões, criou-se uma situação peculiar:

Contratos mais antigos, celebrados sob a vigência do teto anterior, mas cujo valor se enquadrava no novo limite, ficavam impedidos de utilizar o FGTS, pois a Res. 994/2021 exigia que o valor do imóvel, na data da assinatura do contrato, fosse compatível com o limite do SFH vigente naquela data.
Contratos novos, firmados já sob o novo teto, tinham acesso pleno ao FGTS para aquisições e amortizações de imóveis até R$ 2,25 milhões.

A Resolução CCFGTS nº 1.136/2025 promove um ajuste redacional com forte impacto material:

Retira o travamento temporal da expressão “na data da assinatura do contrato de financiamento” aplicada ao limite de valor do imóvel;
Passa a considerar o limite do SFH vigente quando da movimentação da conta vinculada, permitindo que contratos celebrados entre 12/06/2021 e 09/10/2025 também possam utilizar o FGTS dentro do teto de R$ 2,25 milhões.

3.2. Manutenção das condições subjetivas do trabalhador

Importante: a Resolução CCFGTS nº 1.136/2025 não altera as condições subjetivas para uso do FGTS, que continuam disciplinadas pela Lei nº 8.036/1990 e pela Resolução nº 994/2021, em especial

Tempo mínimo de trabalho com FGTS: 3 anos, contínuos ou não;
Inexistência de outro financiamento ativo no âmbito do SFH em qualquer parte do território nacional;
Inexistência de outro imóvel residencial nas localidades indicadas (município de residência ou de trabalho, municípios limítrofes ou da mesma região metropolitana);
Destinação do imóvel à moradia própria do titular (e, se for o caso, do cônjuge/companheiro).

Ou seja, a alteração tem foco eminentemente objetivo (valor do imóvel e marco temporal), preservando o conjunto de requisitos subjetivos e de controle de risco delineados pela legislação e pela regulamentação anterior.

3.3. Integração com o Manual FGTS Moradia Própria (CAIXA)

O Manual FGTS Moradia Própria, atualizado em 02/12/2025, já incorpora a referência à Resolução CCFGTS nº 1.136/2025 e às novas condições relacionadas ao teto do SFH, reforçando que as instituições financeiras e a CAIXA (como Agente Operador) devem observar o limite de R$ 2,25 milhões e as novas regras de enquadramento dos contratos.

Assim, do ponto de vista operacional, a mudança já está absorvida na rotina bancária, o que reduz risco de divergência entre a norma do CCFGTS e o procedimento de análise de crédito e liberação de saques.

Impactos práticos para contadores, tributaristas, trabalhistas, gestores e empresas

4.1. Para contadores e consultores financeiros / imobiliários

Revisão de contratos de financiamento firmados entre 2021 e 2025, especialmente aqueles fora do SFH originalmente, mas que agora podem ser reenquadrados para fins de uso do FGTS, conforme Res. 994/2021 e Res. 1.136/2025.
Oportunidade de planejamento financeiro para famílias de renda média e alta, com imóveis em faixas de preço próximas ao novo limite (até R$ 2,25 milhões), permitindo amortizações extraordinárias com redução de prazo e de encargos.
Necessidade de orientação documental aos clientes (pessoas físicas e empresas empregadoras) sobre:

comprovação de tempo de serviço com FGTS;
enquadramento do imóvel no limite atual do SFH;
inexistência de outro imóvel/financiamento incompatível.

4.2. Para tributaristas e planejadores patrimoniais

A ampliação da possibilidade de uso do FGTS impacta decisões de alocação de recursos de longo prazo, inclusive em estratégias de reorganização patrimonial e sucessória envolvendo imóveis residenciais.
Em operações de reestruturação societária com imóveis residenciais em nome de sócios, o acesso ampliado ao FGTS pode viabilizar renegociações ou quitação antecipada de financiamentos, com reflexo em carga de juros e fluxo de caixa familiar.
Exige atenção à interação entre crédito imobiliário, tributação de ganhos de capital e sucessão, especialmente quando há liquidação antecipada de contratos e subsequente venda do imóvel.

4.3. Para gestores de empresas e departamentos de RH

Embora seja uma norma de natureza estritamente habitacional, há reflexos indiretos no âmbito trabalhista/previdenciário:

O FGTS é contribuição patronal obrigatória; o uso mais eficiente dos recursos pelo trabalhador fortalece a percepção de valor do benefício, o que pode refletir em questões de clima organizacional e de políticas internas de educação financeira.
Departamentos de RH podem considerar programas de orientação financeira incluindo o tema “uso do FGTS na moradia própria”, alinhando-se às novas possibilidades normativas.

4.4. Para instituições financeiras e agentes do mercado imobiliário

Tendência de incremento moderado na movimentação do FGTS (estimado em cerca de 1% segundo o próprio Conselho), com aumento da capacidade de amortização e contratação de novos financiamentos habitacionais.
Necessidade de ajuste de sistemas internos para que a verificação do limite de valor do imóvel considere o teto do SFH vigente na data do uso do FGTS, e não mais somente na data da assinatura do contrato.
Reforço do papel do FGTS como instrumento de política pública habitacional, agora também atendendo faixas de renda mais altas em grandes centros urbanos, onde os preços de imóveis superavam o teto antigo.

Vigência, aplicabilidade e observações críticas

5.1. Vigência e marco temporal

A Resolução CCFGTS nº 1.136/2025 foi assinada em 26/11/2025 e publicada em 27/11/2025, passando a produzir efeitos a partir da publicação, salvo disposição expressa em contrário no próprio texto (que, segundo as notícias oficiais, indicam aplicação imediata).
A alteração alcança contratos firmados entre 2021 e 2025, desde que os imóveis estejam dentro do novo teto de R$ 2,25 milhões e sejam atendidas as demais condições legais

5.2. Aplicabilidade prática - pontos de atenção

Verificação do valor do imóvel

Passa a ser imprescindível que, no momento da utilização do FGTS (compra, amortização, liquidação ou abatimento de prestações), o valor de avaliação do imóvel esteja dentro do teto do SFH vigente (R$ 2,25 milhões), independentemente do valor ou da data do contrato original.

Operações dentro e fora do SFH

A Res. 994/2021 já havia ampliado o uso do FGTS para financiamentos fora do SFH, inclusive consórcios (arts. 10 a 18). A Res. 1.136/2025 ajusta esse cenário para que o limite de valor acompanhe a nova definição do SFH, mantendo a coerência sistêmica

Normas operacionais da CAIXA

A plena eficácia prática da resolução depende da adequação dos normativos operacionais do Agente Operador (CAIXA), o que, segundo o Manual atualizado em 02/12/2025, já ocorreu, reforçando a segurança jurídica para aplicação imediata.

5.3. Observações críticas

Trata-se de alteração pontual, mas estruturalmente importante, pois alinha o regime de uso do FGTS ao teto do SFH sem discriminar mutuários pelo momento da contratação, mitigando risco de judicialização por tratamento desigual.
Sob a ótica de governança do Fundo, o impacto projetado (incremento de ~1% na movimentação) é considerado administrável, preservando o equilíbrio atuarial do FGTS e, simultaneamente, ampliando sua efetividade social e econômica.

5.4. Quadros e tabelas de apoio

6.1. Quadro comparativo - regra anterior x regra atual (uso do FGTS para moradia própria)

Aspecto	Regra antes da Res. CCFGTS nº 1.136/2025	Regra após a Res. CCFGTS nº 1.136/2025
Teto do SFH	R$ 1,5 milhão (até 10/10/2025)	R$ 2,25 milhões (Res. CMN 5.255/2025)
Data de referência do valor do imóvel	Data da assinatura do contrato (art. 10, § 6º, Res. 994/2021)	Data da utilização do FGTS / enquadramento sob o teto vigente do SFH (ajuste introduzido pela Res. 1.136/2025)
Contratos firmados entre 12/06/2021 e 09/10/2025	Em muitos casos, não conseguiam utilizar o FGTS sob o novo teto, por incompatibilidade com o valor na data da contratação	Passam a poder utilizar o FGTS, desde que o imóvel esteja dentro do limite de R$ 2,25 milhões na data do uso do FGTS
Condições subjetivas do trabalhador	Tempo mínimo de 3 anos com FGTS; sem outro financiamento SFH; sem outro imóvel nas áreas vedadas	Mantidas - Res. 1.136/2025 não altera tais requisitos

6.2. Checklist prático - uso do FGTS após a Resolução CCFGTS nº 1.136/2025

Item de verificação	Pergunta-chave	Observação prática
1. Valor do imóvel	O imóvel está avaliado (no momento do uso do FGTS) em até R$ 2,25 milhões?	Considerar laudo de avaliação aceito pela instituição financeira, alinhado ao teto do SFH.
2. Natureza do imóvel	Trata-se de moradia própria, em área urbana, destinada à residência e domicílio do titular?	Conceito alinhado ao art. 4º da Res. 994/2021.
3. Situação contratual	O contrato foi celebrado dentro ou fora do SFH, entre 2021 e 2025, e pode ser reenquadrado para uso do FGTS?	Verificar com o agente financeiro possibilidade de reenquadramento e aditamento contratual.
4. Situação do trabalhador	O titular possui 3 anos de trabalho com FGTS, não tem outro financiamento ativo no SFH, nem outro imóvel residencial nas áreas impeditivas?	Conferir com base na CTPS, extrato FGTS e última DIRPF.
5. Limite operacional	O uso pretendido é para aquisição, liquidação, amortização ou pagamento de parte das prestações (até 80% da prestação)?	Regras detalhadas nos arts. 10 e 11 da Res. 994/2021 permanecem válidas

Conclusão objetiva e orientada à prática profissional

A Resolução CCFGTS nº 1.136/2025, embora apresentada como ajuste redacional, produz efeitos substanciais na política de uso do FGTS para moradia própria, ao:

Alinhar o limite de valor do imóvel ao novo teto do SFH (R$ 2,25 milhões), estabelecido pela Resolução CMN nº 5.255/2025;
Eliminar a distorção temporal que restringia o uso do FGTS com base no valor do imóvel “na data da assinatura do contrato”, permitindo que contratos firmados entre 2021 e 2025 sejam igualmente beneficiados;
Preservar integralmente as salvaguardas legais e regulamentares quanto aos requisitos subjetivos do trabalhador, evitando flexibilizações que pudessem comprometer a segurança do Fundo.

Para contadores, tributaristas, consultores, gestores e empresas, as principais orientações práticas são:

Revisar a carteira de financiamentos de clientes (pessoas físicas), identificando contratos com imóveis de até R$ 2,25 milhões que possam, a partir de agora, se beneficiar de amortizações extraordinárias ou quitações com uso do FGTS;
Orientar formalmente sobre os requisitos documentais e de enquadramento (tempo mínimo com FGTS, inexistência de outro imóvel/financiamento, destinação à moradia própria);
Acompanhar a publicação e atualização de normativos operacionais da CAIXA e demais agentes financeiros, garantindo que a aplicação da Resolução CCFGTS nº 1.136/2025 seja efetiva, coerente e sem riscos de indeferimentos indevidos;
Em planejamentos patrimoniais e sucessórios que envolvam imóveis residenciais financiados, incorporar o novo cenário de uso do FGTS como variável relevante na definição de estratégias de amortização, portabilidade e reestruturação contratual.

Em síntese, a Resolução CCFGTS nº 1.136/2025 fortalece a coerência normativa entre o FGTS e o SFH, amplia o alcance do benefício a um número maior de mutuários e reduz o risco de litígios decorrentes de tratamento desigual entre contratos celebrados em períodos distintos, mantendo, contudo, a necessária prudência na gestão do Fundo.

INFORMEF LTDA.
Consultoria Tributária, Trabalhista e Empresarial.
“Produzindo informação segura, normativa e prática para decisões estratégicas”.

MEF43697

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