IMÓVEIS EM NOME PRÓPRIO EM 2026: ENTRE A SEGURANÇA PATRIMONIAL E OS RISCOS TRIBUTÁRIOS OCULTOS - MEF43998 - AD

(i) Introdução

A manutenção de bens imóveis em nome de pessoa física sempre foi percebida, no contexto brasileiro, como uma prática natural e, muitas vezes, estrategicamente neutra do ponto de vista jurídico e tributário. Contudo, o cenário atual, especialmente em 2026, evidencia uma mudança relevante na forma como a administração tributária e os órgãos de controle vêm interpretando a titularidade direta de imóveis por pessoas físicas. O aumento do cruzamento de dados pela Receita Federal do Brasil, a intensificação da fiscalização patrimonial e a evolução das estruturas de planejamento tributário vêm colocando em evidência riscos que, até então, eram subestimados por contribuintes e até mesmo por profissionais da área.

Esse movimento não decorre de alteração legislativa isolada, mas sim de uma convergência entre tecnologia fiscal, interpretação normativa mais rigorosa e ampliação do conceito de capacidade contributiva. Nesse contexto, a manutenção de imóveis no patrimônio pessoal passa a exigir análise técnica aprofundada, especialmente quando comparada a estruturas alternativas, como holdings patrimoniais. O presente editorial busca examinar, com rigor técnico e segurança jurídica, os impactos dessa realidade, abordando os fundamentos legais aplicáveis, os riscos operacionais envolvidos e as implicações práticas para contribuintes e profissionais que atuam na área tributária, contábil e jurídica.

(ii) Desenvolvimento

A titularidade de imóveis por pessoa física encontra respaldo na legislação civil e tributária, não havendo, em princípio, qualquer vedação à sua adoção. Todavia, sob a ótica fiscal, essa escolha implica consequências relevantes, especialmente no que se refere à tributação sobre rendimentos, ganho de capital e sucessão patrimonial. Nos termos do artigo 43 do Código Tributário Nacional, constitui fato gerador do imposto de renda a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica de renda, sendo que os rendimentos provenientes de aluguéis, quando percebidos por pessoa física, sujeitam-se à tributação progressiva, podendo atingir alíquotas de até 27,5%, conforme a tabela vigente.

Adicionalmente, o ganho de capital apurado na alienação de imóveis por pessoa física está sujeito à incidência do imposto de renda, nos termos da Lei nº 7.713/1988 e da Lei nº 13.259/2016, com alíquotas que variam de 15% a 22,5%, a depender do valor do ganho. Embora existam hipóteses de isenção, como no caso de venda de único imóvel até determinado limite ou reinvestimento em outro imóvel residencial no prazo legal, tais benefícios possuem requisitos estritos e frequentemente são objeto de fiscalização intensificada.

Sob o aspecto sucessório, a manutenção de imóveis em nome da pessoa física também implica custos e riscos adicionais. A transmissão causa mortis sujeita-se à incidência do ITCMD, cuja competência é estadual, com alíquotas que podem atingir percentuais elevados, além de demandar processo de inventário, judicial ou extrajudicial, com custos operacionais relevantes e possível exposição a litígios familiares. Nesse ponto, destaca-se que a ausência de planejamento sucessório pode resultar em perda de eficiência patrimonial e aumento significativo da carga tributária global.

Outro aspecto que merece atenção refere-se à crescente atuação da Receita Federal no cruzamento de informações patrimoniais, especialmente por meio de declarações como a DIMOB, a Declaração de Ajuste Anual do IRPF e sistemas de registro imobiliário integrados. A inconsistência entre rendimentos declarados e evolução patrimonial pode ensejar autuações fiscais com base em presunção de omissão de rendimentos, nos termos do artigo 42 da Lei nº 9.430/1996, que dispõe sobre depósitos bancários de origem não comprovada.

Em contraposição, a utilização de estruturas societárias, como holdings patrimoniais, tem sido amplamente debatida como alternativa para mitigação de riscos e otimização tributária. Nessas estruturas, os imóveis são integralizados ao capital social de pessoa jurídica, permitindo, em determinadas situações, a tributação de rendimentos sob regimes mais favoráveis, como o lucro presumido, além de possibilitar planejamento sucessório por meio da doação de quotas com reserva de usufruto. Contudo, é imprescindível destacar que tais estruturas devem ser implementadas com substância econômica e propósito negocial legítimo, sob pena de caracterização de planejamento abusivo ou simulação, conforme entendimento consolidado da jurisprudência administrativa e judicial.

Nesse sentido, o artigo 116, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, introduzido pela Lei Complementar nº 104/2001, autoriza a desconsideração de atos ou negócios jurídicos praticados com a finalidade de dissimular a ocorrência do fato gerador ou a natureza dos elementos constitutivos da obrigação tributária. Assim, a adoção de estruturas societárias exige análise criteriosa, com suporte documental e operacional que evidencie sua efetiva finalidade econômica.

Portanto, a escolha entre manter imóveis em nome próprio ou estruturá-los em pessoa jurídica não pode ser tratada como decisão meramente formal ou padronizada. Trata-se de uma decisão estratégica que deve considerar o perfil do contribuinte, o volume patrimonial, a finalidade dos imóveis, a expectativa de geração de renda e os objetivos sucessórios, sempre à luz da legislação vigente e das interpretações administrativas mais recentes.

(iii) Conclusão

Diante do cenário atual, é inequívoco que a manutenção de imóveis em nome de pessoa física, embora juridicamente válida, passou a representar um potencial ponto de vulnerabilidade sob a ótica tributária e patrimonial. A intensificação da fiscalização, aliada à evolução dos mecanismos de controle e cruzamento de dados, exige do contribuinte uma postura mais estratégica e tecnicamente embasada na gestão de seus ativos.

A análise comparativa entre a titularidade direta e a utilização de estruturas societárias deve ser conduzida com rigor técnico, considerando não apenas a carga tributária imediata, mas também os impactos de longo prazo, incluindo sucessão, proteção patrimonial e conformidade fiscal. A adoção de soluções padronizadas ou baseadas exclusivamente em economia tributária pode resultar em riscos significativos, inclusive de natureza sancionatória.

Nesse contexto, recomenda-se fortemente a realização de planejamento patrimonial e tributário individualizado, com suporte de profissionais especializados, de modo a assegurar conformidade com a legislação vigente, eficiência fiscal e segurança jurídica. A tomada de decisão deve ser orientada por análise técnica aprofundada, evitando-se soluções simplistas que não resistam ao escrutínio da administração tributária.

Este entendimento encontra-se alinhado com a legislação vigente e com as práticas atuais de fiscalização, devendo ser constantemente revisitado à luz de eventuais alterações normativas ou mudanças de interpretação por parte das autoridades fiscais.

Este parecer possui caráter consultivo e técnico, sendo elaborado com base na legislação vigente até a presente data, salvo melhor juízo, devendo ser atualizado em caso de alterações normativas ou interpretativas.

Reprodução condicionada à citação integral da fonte.

INFORMEF LTDA.
Consultoria Tributária, Trabalhista e Empresarial
"Produzindo informação segura, normativa e prática para decisões estratégicas”

MEF43998

REF_AD